老牛问答:按照自己的需求选择自己的房子

深圳房网数据中心 2017-09-25 09:37:00
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最近一周,老牛接受到的咨询中刚需购房着相对较多,但老牛发现了一个问题,往往刚需购房者所要求的比较全面,要近地铁,要高赠送,要有学位,增值要好,不能吵,生活配套要好,最关键的,价格还要便宜。 当然,做为购房者老牛非常理解这种心理。但是现实很骨感,基本上需求满足个三条价格就很难控制在预算之内了。

最近一周,老牛接受到的咨询中刚需购房着相对较多,但老牛发现了一个问题,往往刚需购房者所要求的比较全面,要近地铁,要高赠送,要有学位,增值要好,不能吵,生活配套要好,最关键的,价格还要便宜。

当然,做为购房者老牛非常理解这种心理。但是现实很骨感,基本上需求满足个三条价格就很难控制在预算之内了。老牛建议刚需购房者在选房的时候明确自己不可让步的主要需求和可放弃的次要需求,这样才会更容易找到适合你的房产,置业路上少一些纠结。

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Q:请问老牛,市面上3.6米、4.5米、5.1米层高怎么来的,有什么区别?

A:这个问题还特意咨询了一下建筑方面的专家,通常来说是以建筑物的性质来分,一般住宅3米,办公4.5米、商业产业5.1米,但也有特殊情况,比如住宅或者商住项目也会设计道4.5米或者5米层高。

建筑规定是较低层高标准,开发商在设计时可以根据市场和销售需要增加层高,当然这也就增加了成本,一般来说3.6米层高仅可做个夹层,比较适合超小户型,如果面积达到50左右,上层空间需要走人就需要4.5米,如果想更舒适一些需要达到5.1米。

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Q:请问老牛容积率是越低越好吗?

A:如果条件是同类型产品的话是越低越好。不同类型产品所要求的容积率不同,比如纯别墅区应该在0.5以下,别墅高层混合住区应该在1.5-1.8左右。同样的建筑面积不同高度涉及到一个覆盖率的问题,就像是摆积木,往高摆还是平铺的问题。

我们看到一些多层老社区,虽然密度只有1.5左右,但覆盖率较高,并没有比较优秀的公共空间使用。另外户型配比关系也比较大,如果是大户型社区,居住人口密度相对要比中小户型为主社区的人口密度要低。容积率稍微高一些也无妨,不会觉得拥挤。

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Q:现在最近出了两个小户型,91公馆和宝树台,是否值的投资?

A:这两个产品是住宅类型,之前老牛发布的问答中对商务公寓的观点中提出,小户型住宅在限购状态下,受到公寓产品的冲击相对比较大。不同类型的产品面向不同的需求,这种小户型住宅比较适合资金不太宽裕的上车型刚需,或者过渡型选择。投资的话如果是二套首付上与公寓相比不占优势。如果房票不紧张,需要比较低的首付进行投资也可以考虑,月供要比公寓低,租金可以大大降低月供压力。

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Q:请问现在换房合适吗?在南山工作,想从坂田换到南山,朋友说坂田的地铁还没开通,还没有利好还没有兑现完毕,纠结要不要换。

A:老牛一直认为换房需求跟刚需相差不大。原则就是在可以的时候抓住自己所能抓住的资源。从单方面来看确实是有些利好还没有兑现,从对比上看拥有更优质资源的地区的变化没有偏远地区剧烈,在升值的比率上可能要低一些,但特别值上并不输偏远发展地区往往还要高,而且在工作所在地附近置业是更适合你的居住需求。

如果坂田这套你购买了很多年的房产,贷款杠杆相对也较低了。在可承受的条件下换到资源成熟的区域居住无论是现在还是长远来看都是有益的。

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Q:看了很多人都对赠送面积呲之以鼻,不太明白,不是送的越多越好吗?

A:赠送面积可以带来更多的室内空间,但弊端也是有的,往往更容易出现如采光不足、对视、功能分区不合理的现象,多了房间还会增加社区实际的容积率,提高人口密度,以赠送前配置的公共设施比如电梯老化速度比较快。

赠送多有益的项目趋于两端,比如别墅怎么送都不会都其它单位造成影响,或者是一层两户的板楼。再者就是中小面积段的产品。

1+1和2+1直接改变了房屋的功能需求,利大于弊。3+1的弊端就开始有所体现了,市面上很多89平的4房房间都比较小,住起来真不如大三房舒服。当然如果家庭人口较多,还是可以考虑的。单层户数多的中大户型,尤其是总价还比较高的。赠送较多就就要仔细考虑一下了。

高总价产品为了赠送放弃品质有点划不来。根据实际需求和产品类型进行选择。

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