2016年10月排名前列轮楼市调控之前的房价数据，1到10月份，一线城市中深圳房价上涨22.79%，北京上涨17.68%，广州上涨14.14%，上海上涨22.62%。一线城市中深圳房价涨幅是较大的。

2016年深圳房价走势图

基数越大，上涨的幅度也会越小，早在2016年1月份深圳房价就已经达到44823元/平方米，在一线城市房价高居榜首

对于深圳房价的大涨，市场上给出了很多解释，比如新闻炒作、香港人来深圳置业、330与930新政、政府的推波助澜等，各有说辞，其实，用数据表达深圳房价大涨的逻辑也没有那么复杂，根本原因只有两个：一是资金，二是人口。

影响一个地区房价高低最重要的因素是资金以及人口流动情况，一个地方如果资金总量越做越大，人口聚集越来越多，那么这个地方的房价就会越高。现在市场一般采用官方公布的“GDP问题”代表资金，“常住人口数量”代表城市人数作为观察指标，但由于各地统计上的差异以及数据的失真，往往很难准确反应一个城市的资金以及人口情况。

而一般采用小学生人数以及金融机构本外币存款余额分别作为人口、资金的观察指标，原因很简单：

1、小学生人数：采用“常住人口”反映人口增减情况，小学生人数是由教育系统统计，往往是按“人头”方式计数，十分客观准确，很大程度上能真实反应当地人口变动情况。

2、金融机构本外币存款余额：指的是人民币与外币在银行的存款总数，能够反映一个城市的资金情况，这个数据是由央行统计，不存在政绩考核压力，相对GDP来说更加客观、真实、可靠。

2013年－2015年一线城市“小学生人数”变动情况图。

仔细观察会发现，2013年－2015年小学生人数增长较快是的是深圳，增幅18.43%，而它的竞争对手上海小学生人数仅增长了0.78%。

短短两年的时间，深圳发生了什么？人口大幅流入，而且这个幅度远高于广州、上海、北京。

                    2013年－2015年“金融机构本外币存款余额”变动情况图

2013年－2015年，存款余额增长较快的也是深圳73.83%，其次才是上海的49.86%，所以今年深圳房价的大涨是有迹可寻的。而今年房价涨幅最慢的是广州（10.96%），它们的存款资金仅增长26.63%，低于全国平均水平的30.53%，这一定程度上反应了广州房价涨不动的原因。

中国的城乡发展往往不平衡，大城市特别是一线城市由于良好的配套设施、社会福利、公共资源等，对人口和资金的吸纳作用肯定是越来越大，在生育率低下，老年化递进的社会，人口以及资金将会是以“农村→小城市→大城市”的方向演变，那些在这个过程中人口以及资金先进于其他一线城市的地方必然会有越来越大的潜力，以及伴随而来的高房价，深圳就是这样一个城市。

资金以及人口造就了深圳的高房价外，深圳历来的“地稀人多”也会使深圳渐渐成为另一个香港。下图是一线城市面积、人口以及2016年新增住宅用地表。

表中可以看出，一线城市深圳的土地面积最少，仅有北京的1/8，上海的1/3；人口深圳是1077万（实际上深圳常住人口可能人止这个多）。在所有一线城市中深圳的人均占地面积是较低的，但是尽管在供地越来越紧张的深圳，每年新增的土地供应也是非常低，2016年新增住宅用地中深圳仅有125公顷，远低于北京的1200公顷，这也是深圳房价居高不下的重要原因。

当然“高房价并不是深圳的全部”，深圳拥有庞大的金融业以及高科技产业，截至9月末，深圳金融业总资产达12.34万亿元，金融业增加值占GDP比重15.1%；2015年深圳PCT国际专利申请1.33万件，占全国的46.9%，中国专利金奖获奖数占全国1/5，这两大优势抢占了未来城市发展的制高点，但同时反过来也会让深圳面临房价长期上涨的困境。

对深圳来说，这几年的高房价是实力的体现，但是未来长期的高房价肯定会扼杀在这里怀着梦想的年轻人，很多人因此或丧失奋斗的欲望，城市的活力也将下降 限制加强炒房门槛；拓宽居民劳动收入以及财政性收入，都是有利于金融行业的发展。金融的健康发展有利于GDP增长的合理性。资金流动会更分散，不会集中在房产。虽然房地产的不会没落，但是大时代可能已经过去，坚决看好未来10年的金融行业